Когда физическое лицо оказывается в процедуре банкротства, ипотечная квартира может быть выставлена на реализацию. Однако есть возможность сохранить жильё, заключив мировое соглашение с ипотечным банком. Это позволяет оставить за собой заложенную недвижимость и продолжить выплаты на новых условиях.
На каком этапе можно заключить мировое соглашение?
Стороны могут договориться об изменении условий погашения ипотечного кредита на любой стадии банкротства — от подачи заявления до окончания процедуры реализации имущества. Однако лучше действовать на ранних этапах, чтобы избежать реализации квартиры.
📌 Важно: если ипотечная квартира будет продана, вернуть её уже не удастся. Поэтому важно начать переговоры с банком до начала торгов.
Условия для заключения мирового соглашения по ипотеке
Чтобы суд одобрил соглашение, должны соблюдаться следующие критерии:
—Квартира является единственным пригодным для проживания жильём должника и его семьи
-По ипотеке нет значительной просрочки, либо стороны договорились о погашении задолженности
-Отсутствуют доказательства злоупотребления правом (например, намеренная передача другого имущества родственникам)
Если эти условия выполнены, должник может заключить соглашение только с ипотечным банком, без согласия остальных кредиторов.
Особенности мирового соглашения при банкротстве
Мировое соглашение — это добровольное решение, которое:
- Позволяет изменить график выплат
- Может предусматривать отсрочку или рассрочку
- Уменьшает размер неустойки или процентов
- Прекращает дальнейшее развитие процедуры банкротства
📌 Суд утверждает документ, если он соответствует требованиям закона и не нарушает права третьих лиц. Для должника это шанс сохранить жильё и часть активов, а для банка — получить гарантированный доход без необходимости реализации недвижимости.
Как составить и утвердить мировое соглашение?
- Ведите переговоры с банком любым удобным способом: по телефону, через электронную почту, личную встречу или официальное письмо.
- Зафиксируйте достигнутые договорённости в письменном виде.
- Подготовьте проект мирового соглашения, в котором указываются:
- Реквизиты сторон
- Данные о заложенной недвижимости
- Текущая сумма долга
- Новый график платежей
- Условия снижения неустойки или изменения ставки
- Направьте ходатайство в Арбитражный суд с просьбой утвердить соглашение.
📌 После одобрения документа банк обязан принять новые условия и не может увеличивать ставку или ухудшать условия кредитования.
Почему банк может согласиться?
Ипотечные банки чаще идут навстречу должнику, потому что:
- Продажа залогового имущества — сложный и затратный процесс
- Если квартира единственная, то даже при реализации нужно обеспечить замещение жилья
- Банк теряет доход от процентов, если дело завершится списанием долгов
Таким образом, для банка предпочтительнее сохранить клиента, чем вступать в длительную процедуру реализации.
Что делать, если банк отказывается идти навстречу?
Закон не обязывает банк заключать мировое соглашение. Если кредитор отказывается от переговоров, суд не вправе принудить его к этому.
📌 Выход:
- Продолжить стандартную процедуру банкротства
- Подать ходатайство о введении отсрочки или рассрочки
- Обсудить возможность снижения неустойки или реструктуризации
Роль финансового управляющего в процессе
Финансовый управляющий (ФУ), ведущий банкротство, может возражать против мирового соглашения, так как его вознаграждение зависит от объёма реализованного имущества. Однако, согласно пункту 2 статьи 213.10-1 ФЗ №127, такие возражения не являются основанием для отказа в утверждении соглашения.
📌 Суд принимает во внимание интересы сторон, но в первую очередь — реальные возможности должника и добросовестность поведения при оформлении кредита.
Структура мирового соглашения
Для юридической силы соглашение должно содержать:
-Полные реквизиты сторон (банка и должника)
-Данные о заложенном имуществе
-Текущий размер задолженности
-Порядок и сроки погашения долга
-Указание на исключение ипотеки из конкурсной массы
-Отказ от применения положений статьи 213.28 (о списании долгов) в части ипотечного обязательства
Документ подписывается сторонами и направляется в суд для утверждения. Только после этого соглашение становится обязательным к исполнению.
Итог: мировое соглашение — эффективный инструмент при банкротстве с ипотекой
Заключение мирового соглашения — один из самых эффективных способов сохранить квартиру и избежать реализации. Особенно если речь идёт о единственном жилье, где нет альтернативы.
📌 Советы:
- Не затягивайте с обращением к банку
- Подготовьте чёткий план погашения долга
- Составьте грамотный текст соглашения
- Представьте документы в суд своевременно
Судебная практика по локальным планам реструктуризации ипотеки при банкротстве: что изменилось с 2024 года
В сентябре 2024 года вступили в силу изменения к Федеральному закону № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которые позволили должникам сохранить ипотечное жильё, даже находясь в процедуре банкротства. Эта норма стала важным шагом в защите прав граждан, однако судебная практика пока только начинает формироваться.
Новые правила: что говорит Верховный суд?
Еще до официального вступления изменений в действие Верховный Суд РФ выразил свою позицию в Обзоре судебной практики. В частности, было отмечено:
-Если у должника нет задолженности по ипотеке, суд может предложить ему и кредитору составить локальный план реструктуризации
-Имущество, переданное в залог по ипотеке, не включается в конкурсную массу
-При этом обязательства перед ипотечным банком сохраняются даже после завершения процедуры банкротства
Эти разъяснения стали основой для первых решений в пользу должников.
Первые прецеденты: пример из практики
Краснодарский краевой арбитражный суд стал первым, кто применил новую норму. В деле № А 32-52036/2022 от 06 сентября 2024 года суд одобрил локальный план реструктуризации, который предусматривал:
- Исключение дома и земельного участка из конкурсной массы
- Продление сроков выплаты ипотеки до 28 августа 2024 года
📌 Суд также подчеркнул:
- Банк не вправе вводить дополнительные условия, не предусмотренные законом
- Даже если ранее были просрочки, но они погашены третьим лицом, это не является препятствием для соглашения
- Обращение взыскания на единственное жильё возможно только по требованию ипотечного банка, другие кредиторы не могут влиять на этот процесс
- Ипотека не может быть погашена за счёт имущества, подлежащего реализации по другим долгам
Как проходит реструктуризация ипотеки при банкротстве?
Локальный план реструктуризации — это соглашение между должником и ипотечным банком, которое позволяет:
- Сохранить недвижимость
- Продлить сроки выплат
- Снизить размер ежемесячных платежей
📌 Основные этапы:
- Начать переговоры с банком как можно раньше
- Подготовить проект соглашения
- Направить ходатайство в Арбитражный суд
- Получить решение об исключении ипотеки из конкурсной массы
Важно: соглашение заключается без участия других кредиторов, и его утверждение не зависит от мнения финансового управляющего.
Можно ли пройти банкротство через МФЦ, если есть ипотека?
Упрощённая форма банкротства через МФЦ существует с 2020 года, однако она не распространяется на случаи с ипотекой. Граждане, имеющие заложенную недвижимость, не могут воспользоваться внесудебной процедурой, так как такие обязательства не подлежат списанию.
Поэтому, чтобы сохранить квартиру или дом, необходимо обращаться в Арбитражный суд и уже там предлагать план реструктуризации.
Плюсы и минусы локальной реструктуризации ипотеки
Преимущества:
- Не требуется согласие остальных кредиторов
- Можно оставить только ипотечные обязательства, списав остальные долги
- Финансовый управляющий не может помешать соглашению
- Отсутствие строгих требований к доходам должника
Риски и ограничения:
- План реструктуризации действует только в отношении единственного жилья
- Если квартира уже продана на торгах, вернуть её будет крайне сложно
- Банк может потребовать дополнительные гарантии, например, нового поручителя
- Если график выплат не соблюдается, ипотечный банк имеет право вернуть недвижимость в конкурсную массу
📌 Также важно понимать: если в соглашении не предусмотрена отсрочка на время банкротства, ипотеку придётся платить из минимального прожиточного минимума, положенного банкроту, или с помощью третьих лиц.
Как сохранить семейное жильё при банкротстве одного из супругов?
В большинстве случаев ипотечные договоры оформляются на обоих супругов как созаемщики. До изменений в законе, при банкротстве одного из них недвижимость всё равно могла быть выставлена на торги, даже если второй супруг готов был продолжать платить.
Теперь же ситуация изменилась. По новым правилам, должник может:
- Передать обязательства по ипотеке третьему лицу, одобренному банком
- Перевести все требования по кредиту на платежеспособного созаемщика
- Заключить мировое соглашение, которое позволит сохранить жильё и завершить процедуру банкротства
📌 Например: если муж объявлен банкротом, а жена продолжает работать и платить по ипотеке, суд может исключить недвижимость из конкурсной массы и оставить обязательства по кредиту на втором супруге.
Что происходит, если нарушить график выплат по мировому соглашению?
Если должник допустит краткосрочную просрочку, особенно технического характера, это ещё не повод для расторжения соглашения. Однако систематические нарушения графика дадут банку право:
- Вернуть ипотечное жильё в конкурсную массу
- Требовать его реализации
- Возобновить полный цикл взыскания долга
📌 Поэтому важно подходить к соглашению ответственно и подписывать документы только при реальной возможности исполнять новые обязательства.
Итог: локальная реструктуризация — шанс, но не гарантированный
Новая норма даёт возможность сохранить единственное жильё даже в рамках банкротства. Однако успех во многом зависит от:
- Вашей способности вести переговоры с банком
- Своевременной подготовки документов
- Корректного оформления локального плана реструктуризации
- Понимания всех юридических нюансов
📌 Чтобы избежать ошибок и потерять недвижимость, лучше заранее обратиться к юристу, который поможет:
- Составить грамотный план реструктуризации
- Убедить банк пойти навстречу
- Защитить ваши интересы в суде
Если вы столкнулись с проблемой банкротства при наличии ипотеки — не спешите сдаваться. Мировое соглашение может стать вашим выходом. Мы поможем вам подготовить документы, провести переговоры и защитить ваши интересы в суде.